WEG-Verwalter: Bestellung, Abberufung und Haftung – Ihre Rechte, die Rechtslage und was Sie erwarten können
Der WEG-Verwalter nimmt eine Schlüsselrolle in der Wohnungseigentümergemeinschaft ein. Er verwaltet das gemeinschaftliche Vermögen, organisiert Eigentümerversammlungen und setzt Beschlüsse um. Seit der WEG-Reform 2020 kann er jederzeit mit einfachem Mehrheitsbeschluss abberufen werden, ohne dass ein wichtiger Grund vorliegen muss. Der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate später. Bei Pflichtverletzungen haftet der Verwalter der Gemeinschaft auf Schadensersatz.
1. Einschlägige Gesetze
§ 26 Abs. 1 WEG – Bestellung des Verwalters
Die Wohnungseigentümer beschließen über die Bestellung und Abberufung des Verwalters durch Mehrheitsbeschluss.
§ 26 Abs. 2 WEG – Amtszeit
Die Bestellung des Verwalters erfolgt für höchstens fünf Jahre; bei der ersten Bestellung nach der Begründung der Gemeinschaft für höchstens drei Jahre. Eine Wiederbestellung ist zulässig, frühestens ein Jahr vor Ablauf der Amtszeit.
§ 26 Abs. 3 WEG – Abberufung des Verwalters
Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden. Ein Vertrag mit dem Verwalter endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung. Ein wichtiger Grund ist für die Abberufung seit der WEG-Reform 2020 nicht mehr erforderlich.
§ 26 Abs. 5 WEG – Zwingende Wirkung
Von den Regelungen zur Abberufung des Verwalters und zur Beendigung des Verwaltervertrags kann nicht zum Nachteil der Wohnungseigentümer abgewichen werden. Vertragsklauseln, die eine längere Bindung vorsehen, sind unwirksam.
§ 27 Abs. 1 WEG – Aufgaben und Befugnisse
Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen, sowie Maßnahmen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
§ 18 Abs. 4 WEG – Einsichtsrecht
Jeder Wohnungseigentümer kann von der geschäftsführenden Gemeinschaft Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen. Wird die Einsicht verweigert, kann dieser Anspruch gerichtlich durchgesetzt werden.
§ 24 Abs. 2 WEG – Einberufung auf Verlangen
Die Eigentümerversammlung ist auch dann einzuberufen, wenn dies in Textform unter Angabe von Zweck und Gründen von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird.
§ 44 Abs. 1 WEG – Beschlussklagen
Beschlussklagen können nur Wohnungseigentümer erheben. Der Verwalter ist nicht Wohnungseigentümer und daher nicht befugt, den Beschluss über seine eigene Abberufung im Wege der Anfechtungsklage anzugreifen.
§ 45 WEG – Klagefrist
Die Anfechtungsklage gegen einen Beschluss muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. Nach Ablauf der Monatsfrist wird ein nicht angefochtener Beschluss – auch ein Negativbeschluss – bestandskräftig.
§ 280 Abs. 1 BGB – Schadensersatz wegen Pflichtverletzung
Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen, es sei denn, der Schuldner hat die Pflichtverletzung nicht zu vertreten.
§ 266 StGB – Untreue
Wer die ihm durch Gesetz, behördlichen Auftrag oder Rechtsgeschäft eingeräumte Befugnis, über fremdes Vermögen zu verfügen, missbraucht oder die ihm kraft Gesetzes, behördlichen Auftrags, Rechtsgeschäfts oder eines Treueverhältnisses obliegende Pflicht, fremde Vermögensinteressen wahrzunehmen, verletzt und dadurch dem, dessen Vermögensinteressen er zu betreuen hat, Nachteil zufügt, wird bestraft.
2. Wichtige Rechtsprechung
BGH, Urteil vom 05.03.2021 – V ZR 264/19: Anspruch auf Abberufung aus wichtigem Grund
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Anspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers auf Abberufung des Verwalters nur besteht, wenn die Ablehnung der Abberufung bei umfassender Würdigung aller Umstände des Einzelfalls objektiv nicht mehr vertretbar erscheint. Eine pauschale zeitliche Grenze, ab der zurückliegende Pflichtverletzungen des Verwalters unbeachtlich werden, gibt es nicht.
BGH, Urteil vom 18.02.2011 – V ZR 197/10: Pflichten aus dem Verwaltervertrag
Der Bundesgerichtshof hat den Verwaltervertrag als auf Geschäftsbesorgung gerichteten Dienstvertrag eingeordnet. Der Verwalter hat die Beschlüsse der Wohnungseigentümer entsprechend deren erkennbarem Willen und Interesse durchzuführen und die Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum wie ein Bauherr zu überwachen. Für die Aufnahme eines Kredits benötigt er einen ermächtigenden oder genehmigenden Beschluss der Wohnungseigentümer.
BGH, Beschluss vom 10.06.2011 – V ZR 146/10: Gerichtliche Bestellung eines Notverwalters
Der Bundesgerichtshof hat bestätigt, dass ein Gericht im Wege der einstweiligen Verfügung einen Notverwalter bestellen kann, wenn dies zur Abwendung wesentlicher Nachteile erforderlich ist. Die bloße Verwalterlosigkeit genügt hierfür nicht; erforderlich ist eine besondere Dringlichkeit im Sinne des § 940 ZPO.
3. Typische Streitfälle
Typische Streitfälle
Verwalter wirtschaftet fehlerhaft (z. B. keine Rücklagenbildung, Abrechnungsfehler); Gemeinschaft möchte den Verwalter abberufen, findet aber keine Mehrheit oder stößt auf Verzögerung; Verwalter verweigert die Einberufung einer Eigentümerversammlung; Verwalter fordert nach seiner Abberufung Vergütung über die gesetzliche Sechs-Monats-Frist hinaus; Schadensersatzansprüche wegen unterlassener Instandhaltung oder Veruntreuung.
4. Fallbeispiele aus der Praxis
1. Verwalter unterschlägt Hausgeld – Abberufung und Schadensersatz
SachverhaltDer Verwalter einer Gemeinschaft hatte über mehrere Jahre Hausgelder auf ein privates Konto umgeleitet. Die Unregelmäßigkeiten wurden bei der Prüfung der Jahresabrechnungen entdeckt.
Rechtliche BewertungDie Vermischung von Gemeinschaftsmitteln mit eigenem Vermögen ist eine gravierende Pflichtverletzung, die eine sofortige Abberufung des Verwalters nahelegt. Daneben kommen ein Schadensersatzanspruch der Gemeinschaft und eine strafrechtliche Verantwortlichkeit wegen Untreue in Betracht.
ErgebnisDie Gemeinschaft berief den Verwalter ab und sicherte das Konto. Eine Strafanzeige wurde gestellt; parallel wurde ein Schadensersatzanspruch geltend gemacht.
In vergleichbaren Verdachtsfällen sind Kontosicherung und rasches Handeln entscheidend. Ob und in welcher Höhe Ansprüche bestehen, sollte anwaltlich geprüft werden.
2. Verwalter verweigert Einberufung – Eigentümer erzwingen Versammlung
SachverhaltMehrere Eigentümer, die zusammen mehr als ein Viertel der Stimmen hielten, verlangten schriftlich unter Angabe von Gründen die Einberufung einer außerordentlichen Versammlung, um über die Abberufung des Verwalters zu beschließen. Der Verwalter reagierte nicht.
Rechtliche BewertungVerlangen mehr als ein Viertel der Eigentümer die Einberufung in Textform unter Angabe von Zweck und Gründen, ist die Verwaltung hierzu verpflichtet. Die Untätigkeit der Verwaltung stellt eine Pflichtverletzung dar.
ErgebnisDie Eigentümer konnten die Einberufung durchsetzen; in der Versammlung wurde der Verwalter abberufen.
Bei Untätigkeit der Verwaltung trotz formellen Verlangens bestehen rechtliche Ansatzpunkte. Die konkreten nächsten Schritte sollten anwaltlich abgestimmt werden.
3. Vergütungsforderung über die Sechs-Monats-Frist hinaus
SachverhaltEin abberufener Verwalter forderte von der Gemeinschaft Vergütung für einen Zeitraum von acht Monaten nach seiner Abberufung und berief sich auf eine entsprechende Klausel im Verwaltervertrag.
Rechtliche BewertungDer Verwaltervertrag endet kraft Gesetzes spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Vertragsklauseln, die eine längere Bindung vorsehen, sind unwirksam.
ErgebnisDie Forderung für die Zeit nach Ablauf der Sechs-Monats-Frist war nicht berechtigt.
Vergütungsforderungen nach Abberufung sollten stets am gesetzlichen Sechs-Monats-Limit gemessen werden. Bei abweichenden Vertragsklauseln lohnt sich eine anwaltliche Prüfung.
5. Erfolgsaussichten
Seit der WEG-Reform 2020 ist die Abberufung des Verwalters erheblich erleichtert: Ein einfacher Mehrheitsbeschluss genügt, ein wichtiger Grund ist nicht mehr erforderlich. Der Verwalter selbst kann seine eigene Abberufung nicht anfechten. Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung; abweichende Vertragsklauseln sind unwirksam. Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter setzen eine konkrete Pflichtverletzung und einen nachweisbaren Schaden voraus; bei besonderer Dringlichkeit kann ergänzend die gerichtliche Bestellung eines Notverwalters in Betracht kommen.
Häufige Fragen
Wie kann ein Verwalter abberufen werden?
Seit der WEG-Reform 2020 kann der Verwalter jederzeit mit einfachem Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung abberufen werden – ein wichtiger Grund ist dafür nicht mehr erforderlich.
Kann der Verwalter gegen seine eigene Abberufung klagen?
Nein. Beschlussklagen können nur Wohnungseigentümer erheben. Dem Verwalter fehlt für eine Anfechtung seiner eigenen Abberufung die Klagebefugnis.
Wie lange muss die Gemeinschaft dem Verwalter nach der Abberufung noch Vergütung zahlen?
Der Verwaltervertrag endet kraft Gesetzes spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Abweichende, längere Vertragsklauseln sind unwirksam.
Wann haftet der Verwalter persönlich auf Schadensersatz?
Bei einer konkreten, schuldhaften Pflichtverletzung (z. B. unterlassene Instandsetzung, fehlerhafte Abrechnung, Veruntreuung) und einem daraus resultierenden nachweisbaren Schaden kommt eine Haftung des Verwalters gegenüber der Gemeinschaft in Betracht. Ob dies im Einzelfall zutrifft, sollte ein Anwalt prüfen.