Instandsetzung und Beschlussersetzung – Ihre Rechte, die Rechtslage und was Sie erwarten können
Notwendige Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum gehören zur ordnungsgemäßen Verwaltung – die Gemeinschaft kann sie nicht grundlos verweigern. Lehnt die Mehrheit eine objektiv notwendige Erhaltungsmaßnahme ab, führt der Weg regelmäßig über die Anfechtung des Negativbeschlusses und anschließend die Beschlussersetzungsklage. Entstehen durch den Mangel bereits Schäden am Sondereigentum eines Eigentümers, kommt zusätzlich ein Schadensersatzanspruch gegen die Gemeinschaft in Betracht.
1. Einschlägige Gesetze
§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG – Erhaltung als ordnungsgemäße Verwaltung
Zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehört insbesondere die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Erhaltung ist die Wiederherstellung des bestimmungsgemäßen Zustands des Gemeinschaftseigentums in gleicher oder gleichwertiger Ausführung. Erhaltungsmaßnahmen können mit einfacher Mehrheit beschlossen werden.
§ 20 Abs. 1 WEG – Abgrenzung zur baulichen Veränderung
Bauliche Veränderungen sind Maßnahmen, die über die ordnungsgemäße Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen, etwa weil sie zu einem neuen Erscheinungsbild oder einer neuen Funktion führen. Für sie gelten eigene Mehrheitserfordernisse und Kostentragungsregeln.
§ 18 Abs. 3 WEG – Notmaßnahmen einzelner Eigentümer
Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.
§ 24 Abs. 2 WEG – Einberufung auf Verlangen
Die Eigentümerversammlung ist auch dann einzuberufen, wenn dies in Textform unter Angabe von Zweck und Gründen von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird.
§ 44 Abs. 1 S. 2 WEG – Beschlussersetzungsklage
Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung, kann das Gericht auf Klage eines Wohnungseigentümers den Beschluss selbst fassen (Beschlussersetzungsklage). Dies gilt auch, wenn ein Negativbeschluss über eine objektiv notwendige Maßnahme erfolgreich angefochten wurde.
§ 45 WEG – Klagefrist
Die Anfechtungsklage gegen einen Beschluss – auch gegen einen Negativbeschluss – muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. Nach Ablauf der Monatsfrist wird der Beschluss bestandskräftig.
§ 280 Abs. 1 BGB – Schadensersatz wegen Pflichtverletzung
Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen, es sei denn, der Schuldner hat die Pflichtverletzung nicht zu vertreten. Im Verhältnis zur Gemeinschaft setzt dies regelmäßig voraus, dass diese Kenntnis vom Mangel hatte und die Instandsetzung dennoch schuldhaft unterließ.
2. Wichtige Rechtsprechung
BGH, Urteil vom 23.02.2018 – V ZR 101/16: Negativbeschluss, Handlungspflicht und Verzögerungsschäden
Der Bundesgerichtshof hat entschieden: Wird ein Negativbeschluss über eine notwendige Instandsetzungsmaßnahme erfolgreich angefochten, steht damit bindend fest, dass die Wohnungseigentümer zum Handeln verpflichtet sind. Entsteht durch einen Mangel am Gemeinschaftseigentum ein Schaden am Sondereigentum, gehört es zur ordnungsgemäßen Verwaltung, die Ursachen zeitnah durch ein Sachverständigengutachten zu klären. Lehnt die Mehrheit eine zur Schadensbeseitigung erforderliche Maßnahme ab und erhebt der betroffene Eigentümer sowohl Anfechtungs- als auch Beschlussersetzungsklage, ist ein Anspruch auf Ersatz von Verzögerungsschäden nicht schon deshalb ausgeschlossen, weil er spätere Vertagungsbeschlüsse nicht gesondert angefochten hat.
3. Typische Streitfälle
Typische Streitfälle
Notwendige Instandsetzung (z. B. Dach, Fassade, Heizung, Aufzug) wird durch Negativbeschluss abgelehnt oder gar nicht erst behandelt; Beschluss wird gefasst, aber nicht umgesetzt; Streit über die Abgrenzung zwischen Erhaltung und bauliche Veränderung; Schäden am Sondereigentum durch verschleppte Instandsetzung am Gemeinschaftseigentum; Streit über Verschulden der Gemeinschaft mangels schriftlicher Meldung.
4. Fallbeispiele aus der Praxis
1. Dachschaden – Negativbeschluss erfolgreich angefochten
SachverhaltEin Eigentümer meldete der Verwaltung schriftlich eine Dachundichtigkeit, die bereits zu Feuchtigkeitsschäden im obersten Stockwerk geführt hatte. Die Eigentümerversammlung lehnte die beantragte Dachreparatur mit Verweis auf die Kosten ab.
Rechtliche BewertungDie Reparatur eines Dachschadens in gleicher Ausführung ist eine Erhaltungsmaßnahme, die zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehört. Ein Negativbeschluss, der eine objektiv notwendige Erhaltungsmaßnahme grundlos ablehnt, widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist anfechtbar.
ErgebnisNach fristgerechter Anfechtung des Negativbeschlusses stand bindend fest, dass die Gemeinschaft zum Handeln verpflichtet war. Der Weg zur Beschlussersetzungsklage auf Durchführung der Reparatur war eröffnet.
In vergleichbaren Fällen ist entscheidend, den Negativbeschluss fristgerecht anzufechten. Ob im Anschluss eine Beschlussersetzungsklage sinnvoll ist, sollte ein Anwalt einschätzen.
2. Feuchtigkeitsschaden im Sondereigentum – Schadensersatz
SachverhaltEine Eigentümerin meldete der Verwaltung wiederholt schriftlich Feuchtigkeitsschäden in ihrer Wohnung, die auf einen Mangel an der Gemeinschaftsfassade zurückzuführen waren. Die Verwaltung reagierte über Monate nicht, der Schaden weitete sich aus.
Rechtliche BewertungEntstehen durch einen Mangel am Gemeinschaftseigentum Schäden am Sondereigentum, kommt ein Schadensersatzanspruch gegen die Gemeinschaft in Betracht, wenn diese trotz Kenntnis untätig geblieben ist. Die schriftliche Meldung war hierfür ein wichtiger Nachweis des Verschuldens.
ErgebnisAuf Grundlage der dokumentierten Meldungen konnte ein Schadensersatzanspruch gegen die Gemeinschaft geltend gemacht werden.
Schriftliche Meldungen an die Verwaltung sind die Grundlage für einen späteren Schadensersatzanspruch. Ob die Voraussetzungen im Einzelfall vorliegen, sollte anwaltlich geprüft werden.
3. Akute Gefahr – Notmaßnahme durch einzelnen Eigentümer
SachverhaltNach einem Sturm drohte ein loses Dachziegelfeld unmittelbar herabzustürzen. Der Verwalter war kurzfristig nicht erreichbar, eine Eigentümerversammlung konnte nicht rechtzeitig einberufen werden.
Rechtliche BewertungBei einem dem Gemeinschaftseigentum unmittelbar drohenden Schaden darf jeder Eigentümer die notwendigen Maßnahmen auch ohne vorherige Zustimmung der übrigen Eigentümer treffen.
ErgebnisDer Eigentümer beauftragte auf eigene Veranlassung eine Notsicherung. Die Kosten hierfür waren von der Gemeinschaft zu erstatten.
Bei akuter Gefahr ist schnelles Handeln zulässig. Ob im Einzelfall eine Notmaßnahme vorlag und die Kosten erstattungsfähig sind, sollte im Nachgang anwaltlich geprüft werden.
5. Erfolgsaussichten
Notwendige Erhaltungsmaßnahmen gehören zur ordnungsgemäßen Verwaltung und lassen sich bei einem grundlosen Negativbeschluss über die Anfechtungsklage und eine anschließende Beschlussersetzungsklage durchsetzen. Bei bereits eingetretenen Schäden am Sondereigentum tritt regelmäßig ein Schadensersatzanspruch hinzu, sofern die Gemeinschaft nachweislich Kenntnis vom Mangel hatte und untätig blieb. Bei unmittelbar drohendem Schaden am Gemeinschaftseigentum kann jeder Eigentümer auch ohne vorherige Zustimmung Notmaßnahmen ergreifen.
Häufige Fragen
Kann die Gemeinschaft eine notwendige Reparatur einfach ablehnen?
Ein Negativbeschluss, der eine objektiv notwendige Erhaltungsmaßnahme grundlos ablehnt, widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist anfechtbar. Wichtig ist die fristgerechte Anfechtung innerhalb eines Monats.
Was ist eine Beschlussersetzungsklage?
Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung – etwa weil ein Negativbeschluss erfolgreich angefochten wurde – kann das Gericht auf Klage eines Eigentümers den erforderlichen Beschluss selbst fassen.
Habe ich Anspruch auf Schadensersatz, wenn durch einen Mangel am Gemeinschaftseigentum mein Sondereigentum beschädigt wurde?
Ein Schadensersatzanspruch gegen die Gemeinschaft kommt in Betracht, wenn diese Kenntnis vom Mangel hatte und die notwendige Instandsetzung dennoch schuldhaft unterlassen hat. Eine schriftliche Meldung an die Verwaltung ist dafür ein wichtiger Nachweis. Ob die Voraussetzungen im Einzelfall erfüllt sind, klärt ein Anwalt.
Darf ich bei akuter Gefahr selbst handeln, ohne die Gemeinschaft zu fragen?
Bei einem dem Gemeinschaftseigentum unmittelbar drohenden Schaden dürfen Sie die notwendigen Maßnahmen auch ohne vorherige Zustimmung der übrigen Eigentümer treffen. Ob im konkreten Fall eine solche akute Gefahr vorlag, sollte im Nachgang anwaltlich geprüft werden.