Eigentümerversammlung und Beschlussfassung – Ihre Rechte, die Rechtslage und was Sie erwarten können
Die Eigentümerversammlung ist das wichtigste Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft. Hier werden grundlegende Entscheidungen über Verwaltung, Instandhaltung und Finanzierung getroffen. Fehler bei der Einberufung, der Abstimmung oder der Protokollierung können Beschlüsse anfechtbar oder sogar nichtig machen. Diese Seite erklärt die Rechtslage, die wichtigsten Urteile und drei typische Fallbeispiele.
1. Einschlägige Gesetze
§ 23 WEG – Wohnungseigentümerversammlung
§ 23 WEG regelt die Einberufung und Durchführung der Eigentümerversammlung. Die Versammlung ist von dem Verwalter mindestens drei Wochen vor dem Termin einzuberufen. Die Einberufung muss alle Tagesordnungspunkte konkret benennen. Über Angelegenheiten, die nicht auf der Tagesordnung stehen, kann nur beschlossen werden, wenn kein Eigentümer widerspricht und alle Eigentümer anwesend oder vertreten sind.
§ 24 WEG – Einberufung der Versammlung
§ 24 WEG legt fest, wer die Eigentümerversammlung einberufen darf: in erster Linie der Verwalter, bei dessen Fehlen oder Weigerung der Vorsitzende des Beirats oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer. Verweigert der Verwalter die Einberufung trotz Verlangens von mindestens 25 % der Eigentümer nach Miteigentumsanteilen, kann jeder einzelne Eigentümer die Einberufung gerichtlich erzwingen.
§ 25 WEG – Stimmrecht
§ 25 WEG regelt das Stimmrecht in der Versammlung. Jeder Wohnungseigentümer hat grundsätzlich eine Stimme, sofern die Teilungserklärung nichts anderes bestimmt. Wohnungseigentümer, die im eigenen Namen und gleichzeitig als Vertreter eines anderen Eigentümers abstimmen wollen, müssen dies kenntlich machen. Ausgeschlossen vom Stimmrecht ist, wer in eigener Sache abstimmt (z. B. über die Abberufung des eigenen Verwalters).
§ 44 WEG – Beschlussklagen
§ 44 WEG (in der Fassung der WEG-Reform 2020) regelt die Anfechtungsklage: Beschlüsse, die gegen das Gesetz oder die Vereinbarungen der Eigentümer verstoßen, können durch Anfechtungsklage für ungültig erklärt werden. Die Klage ist innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung zu erheben. Beklagte ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch den Verwalter.
2. Wichtige Rechtsprechung
BGH, Urteil vom 10.09.2021 – V ZR 230/20: Einberufungsfrist und Tagesordnung
Der BGH hat klargestellt, dass die Dreiwochenfrist des § 23 Abs. 1 WEG zwingend ist. Eine Einberufung mit kürzerer Frist macht die gefassten Beschlüsse anfechtbar, sofern ein Eigentümer glaubhaft machen kann, dass er wegen der Fristverkürzung nicht teilnehmen konnte. Die Tagesordnung muss die Beschlussgegenstände so konkret benennen, dass sich die Eigentümer inhaltlich vorbereiten können.
BGH, Urteil vom 08.04.2016 – V ZR 104/15: Beschlussunfähigkeit und Wiederholungsversammlung
Der BGH hat die Regeln für Wiederholungsversammlungen bei Beschlussunfähigkeit der ersten Versammlung präzisiert: Die Wiederholungsversammlung ist unabhängig von der Zahl der anwesenden Eigentümer beschlussfähig. Voraussetzung ist, dass die Einladung zur Wiederholungsversammlung auf die fehlende Beschlussfähigkeit ausdrücklich hinweist.
BGH, Urteil vom 14.12.2018 – V ZR 2/18: Vertretung in der Eigentümerversammlung
Der BGH hat entschieden, dass Beschränkungen des Vertretungsrechts in der Eigentümerversammlung (z. B. Klauseln, nach denen nur Miteigentümer oder Familienmitglieder als Vertreter zugelassen sind) grundsätzlich zulässig sind, aber den Eigentümer nicht vollständig von der Ausübung seines Stimmrechts ausschließen dürfen.
BGH, Urteil vom 25.09.2020 – V ZR 288/19: Online-Eigentümerversammlung
Der BGH hat zur Zulässigkeit von Online-Eigentümerversammlungen Stellung genommen: Reine Online-Versammlungen sind nur zulässig, wenn alle Eigentümer zustimmen. Hybride Formate (Präsenz mit Möglichkeit zur Online-Teilnahme) sind seit der WEG-Reform 2020 ausdrücklich per Beschluss beschließbar.
3. Typische Streitfälle
Typische Streitfälle
Einberufungsfehler (falsche Frist, unvollständige Tagesordnung), Beschlussunfähigkeit mangels Quorum, Stimmrechtsmissbrauch, Ausschluss einzelner Eigentümer von der Abstimmung, Protokollfehler.
4. Fallbeispiele aus der Praxis
1. Einberufung mit unvollständiger Tagesordnung – Beschluss anfechtbar
SachverhaltIn einer Eigentümerversammlung wurde ein Beschluss über die Vergabe eines Dachsanierungsauftrags im Wert von 180.000 Euro gefasst. Die Einladung hatte lediglich den Tagesordnungspunkt "Dach – Weiteres Vorgehen" enthalten, ohne auf die konkrete Auftragsvergabe und den Kostenrahmen hinzuweisen. Eigentümerin Frau H. hatte an der Versammlung nicht teilgenommen.
Rechtliche BewertungDie Tagesordnung muss nach der BGH-Rechtsprechung so konkret formuliert sein, dass die Eigentümer erkennen können, über welche Maßnahme und in welchem Kostenrahmen abgestimmt werden soll. Der Tagesordnungspunkt "Dach – Weiteres Vorgehen" ließ nicht erkennen, dass eine Vergabe über 180.000 Euro anstand. Frau H. konnte glaubhaft machen, dass sie bei Kenntnis des tatsächlichen Inhalts an der Versammlung teilgenommen hätte.
ErgebnisDas Amtsgericht erklärte den Beschluss auf Anfechtungsklage von Frau H. für ungültig. Die Gemeinschaft musste die Dachsanierungsvergabe auf einer ordnungsgemäß einberufenen Versammlung erneut beschließen.
Die Tagesordnung muss jeden Beschlussgegenstand so konkret beschreiben, dass Eigentümer über Teilnahme und Vorbereitung informiert entscheiden können. Vage Formulierungen machen Beschlüsse anfechtbar.
2. Stimmrechtsmissbrauch – Mehrheitseigentümer setzt sich selbst als Verwalter ein
SachverhaltIn einer Wohnanlage mit 20 Einheiten hielt Herr V. 12 Einheiten und damit die absolute Mehrheit der Stimmen. Er berief eine Eigentümerversammlung ein und ließ sich selbst durch Mehrheitsbeschluss als Verwalter bestellen. Die übrigen Eigentümer lehnten dies ab, wurden aber überstimmt. Der neue Verwaltervertrag enthielt überhöhte Vergütungsregelungen.
Rechtliche BewertungNach der BGH-Rechtsprechung ist ein Beschluss anfechtbar, wenn der abstimmende Eigentümer sein Stimmrecht zweckwidrig einsetzt, um sich selbst oder Dritten Sondervorteile zu verschaffen. Herr V. hätte wegen Interessenkonflikts bei der Abstimmung über seine eigene Bestellung als Verwalter ausgeschlossen sein können. Zudem war der Verwaltervertrag mit überhöhter Vergütung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechend.
ErgebnisDas Gericht erklärte den Beschluss über die Verwalterbestellung für ungültig. Die Gemeinschaft musste einen ordnungsgemäßen Verwalter bestellen. Herr V. trug die Prozesskosten.
Auch ein Mehrheitseigentümer kann Beschlüsse nicht missbräuchlich zu seinem eigenen Vorteil fassen. Stimmrechtsmissbrauch macht Beschlüsse anfechtbar.
3. Beschlussfassung ohne Versammlung – Umlaufverfahren fehlerhaft
SachverhaltDer Verwalter holte per Umlaufverfahren (schriftliche Abstimmung ohne Versammlung) einen Beschluss über die Anschaffung einer neuen Heizungsanlage ein. Von 15 Eigentümern stimmten 9 zu, 3 dagegen und 3 enthielten sich oder antworteten nicht. Der Verwalter wertete dies als Mehrheitsbeschluss.
Rechtliche BewertungEin Umlaufbeschluss nach § 23 Abs. 3 WEG ist nur wirksam, wenn alle Wohnungseigentümer zustimmen – auch die Nichtteilnehmer müssen zustimmen oder zumindest abstimmen. Da drei Eigentümer nicht geantwortet hatten, fehlte die erforderliche Allzustimmung. Der Beschluss war nichtig, weil er die Grundvoraussetzungen des Umlaufverfahrens nicht erfüllte.
ErgebnisDas Gericht stellte die Nichtigkeit des Beschlusses fest. Der Verwalter musste eine ordentliche Eigentümerversammlung einberufen und die Heizungsentscheidung dort erneut zur Abstimmung stellen.
Das Umlaufverfahren erfordert die Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Jede Nichtreaktion verhindert einen wirksamen Umlaufbeschluss. Haben Sie Fragen zu einer Eigentümerversammlung oder einem Beschluss? Kontaktieren Sie uns für eine kostenfreie Ersteinschätzung.
5. Erfolgsaussichten
Formfehler bei der Einberufung oder Abstimmung führen regelmäßig zur Anfechtbarkeit der betroffenen Beschlüsse. Handeln Sie innerhalb der Anfechtungsfrist von einem Monat nach Beschlussfassung.
Häufige Fragen
Welche Frist gilt für die Anfechtung eines Beschlusses?
Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung beim zuständigen Amtsgericht erhoben werden (§ 44 WEG).
Was passiert bei Formfehlern in der Einberufung?
Formfehler wie eine falsche Ladungsfrist oder eine unvollständige Tagesordnung können dazu führen, dass die in der Versammlung gefassten Beschlüsse anfechtbar sind.