Baumängel im Wohnungseigentum – Ihre Rechte, die Rechtslage und was Sie erwarten können
Baumängel am Gemeinschaftseigentum sind eine ernste Bedrohung für den Wert und die Nutzbarkeit von Eigentumswohnungen. Die Gemeinschaft ist verpflichtet, Mängel zu beseitigen und – wenn ein Bauträger verantwortlich ist – Gewährleistungsansprüche geltend zu machen. Diese Seite erklärt die Rechtslage, die wichtigsten Urteile und drei typische Fallbeispiele.
1. Einschlägige Gesetze
§ 14 WEG – Pflichten des Wohnungseigentümers (Duldungspflichten)
§ 14 WEG verpflichtet jeden Eigentümer, Einwirkungen auf sein Sondereigentum zu dulden, die der Instandhaltung oder Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums dienen. Das bedeutet: Der Eigentümer muss Handwerker und Untersuchungen in seiner Wohnung dulden, wenn dies zur Mängelbeseitigung am Gemeinschaftseigentum notwendig ist. Als Ausgleich hat er einen Anspruch auf Schadensersatz für dadurch entstehende Beeinträchtigungen seines Sondereigentums.
§§ 18, 19 WEG – Ordnungsgemäße Verwaltung und Instandhaltung
§§ 18 und 19 WEG verpflichten die Gemeinschaft zur ordnungsgemäßen Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums. Jeder Eigentümer hat einen Anspruch darauf, dass die Gemeinschaft notwendige Instandhaltungsmaßnahmen beschließt und durchführt. Verweigert die Mehrheit die Beschlussfassung, kann der einzelne Eigentümer durch Beschlussersetzungsklage die notwendige Maßnahme gerichtlich erzwingen.
§§ 634 ff. BGB – Gewährleistungsansprüche gegen den Bauträger
Baumängel, die bei der Errichtung des Gebäudes entstanden sind, begründen Gewährleistungsansprüche gegen den Bauträger nach §§ 634 ff. BGB: Nacherfüllung, Selbstvornahme mit Kostenerstattung, Minderung und Schadensersatz. Die Gewährleistungsfrist beträgt fünf Jahre ab Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch die Gemeinschaft ist ein besonders wichtiger Akt – fehlerhafte Abnahmeprotokolle können Rechte kosten.
Prozessstandschaft der Gemeinschaft
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist nach neuerer BGH-Rechtsprechung berechtigt, Gewährleistungsansprüche wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum im eigenen Namen geltend zu machen – auch wenn die Ansprüche ursprünglich den einzelnen Eigentümern zustehen. Die Gemeinschaft kann durch Beschluss festlegen, diese Ansprüche zu verfolgen oder an einen einzelnen Eigentümer abzutreten.
2. Wichtige Rechtsprechung
BGH, Urteil vom 12.04.2013 – V ZR 69/12: Gemeinschaft und Bauträgerhaftung
Der BGH hat klargestellt, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt ist, Gewährleistungsansprüche wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum im eigenen Namen geltend zu machen. Die Gemeinschaft kann durch Beschluss die Ansprüche an sich ziehen und einen Rechtsanwalt beauftragen. Die Kosten der Rechtsverfolgung sind Verwaltungskosten, die aus der Gemeinschaftskasse zu bestreiten sind.
BGH, Urteil vom 15.06.2018 – V ZR 231/17: Abnahme des Gemeinschaftseigentums
Der BGH hat die Anforderungen an die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch Wohnungseigentümer präzisiert: Eine wirksame Abnahme erfordert, dass alle Eigentümer oder ein von ihnen bevollmächtigter Vertreter die Abnahme erklären. Die vom Bauträger vorgeschlagene Abnahme durch einen von ihm bestimmten Sachverständigen ist nicht wirksam, wenn die Eigentümer ihr nicht zugestimmt haben.
BGH, Urteil vom 17.10.2014 – V ZR 9/14: Beschlussersetzungsklage bei Verweigerung der Sanierung
Der BGH hat den Anspruch des einzelnen Eigentümers auf gerichtliche Erzwingung einer Sanierungsbeschlussfassung bestätigt: Verweigert die Eigentümerversammlung trotz offensichtlicher Notwendigkeit die Beschlussfassung über eine Instandsetzungsmaßnahme, kann der einzelne Eigentümer durch Beschlussersetzungsklage das Gericht verpflichten, den Beschluss zu ersetzen.
BGH, Urteil vom 07.02.2020 – V ZR 313/17: Haftung des Eigentümers für Schäden durch sein Sondereigentum
Der BGH hat klargestellt, dass ein Eigentümer haftet, wenn Schäden am Gemeinschaftseigentum oder an anderen Sondereigentumseinheiten durch einen Mangel an seinem eigenen Sondereigentum verursacht werden – z. B. durch eine undichte Wasserleitung in seiner Wohnung, die eine Deckenleitung des Gemeinschaftseigentums beschädigt.
3. Typische Streitfälle
Typische Streitfälle
Feuchtigkeitsschäden an Außenwänden oder im Keller, Schimmelbildung durch Baufehler, Risse im Mauerwerk, undichte Flachdächer, mangelhafte Wärmedämmung.
4. Fallbeispiele aus der Praxis
1. Feuchtigkeitsschäden an der Außenwand – Gemeinschaft muss sanieren
SachverhaltIn einem 15 Jahre alten Wohngebäude zeigten sich erhebliche Feuchtigkeitsschäden an mehreren Außenwänden. Ein Gutachten ergab, dass die Ursache in einer fehlerhaften Fassadenabdichtung lag. Die Eigentümerversammlung lehnte eine Sanierung ab, weil die Kosten von 95.000 Euro zu hoch seien.
Rechtliche BewertungDie Außenwände sind Gemeinschaftseigentum. Ihre Instandhaltung und Sanierung ist Aufgabe der Gemeinschaft. Die Ablehnung einer notwendigen Sanierungsmaßnahme, die zur Substanzerhaltung des Gebäudes erforderlich ist, widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Zwei Eigentümer erhoben Beschlussersetzungsklage.
ErgebnisDas Gericht ersetzte den verweigerten Sanierungsbeschluss. Die Gemeinschaft wurde verpflichtet, die Fassade zu sanieren und die Kosten nach Miteigentumsanteilen zu verteilen. Die Sanierung wurde für 92.000 Euro durchgeführt.
Notwendige Sanierungen am Gemeinschaftseigentum können durch Beschlussersetzungsklage erzwungen werden, wenn die Mehrheit sie zu Unrecht verweigert.
2. Gewährleistungsansprüche gegen den Bauträger – Gemeinschaft klagt gemeinsam
SachverhaltIn einer neu errichteten Wohnanlage (Baujahr 2019) traten zwei Jahre nach Einzug erhebliche Risse in den Außenwänden und Feuchtigkeitsschäden im Tiefgaragenbereich auf. Sachverständige stellten Planungsfehler und mangelhafte Abdichtungsarbeiten des Bauträgers fest.
Rechtliche BewertungDie Gemeinschaft hatte innerhalb der fünfjährigen Gewährleistungsfrist Ansprüche gegen den Bauträger auf Nacherfüllung (§ 635 BGB) und – nach fruchtloser Fristsetzung – auf Kostenerstattung für Selbstvornahme oder Schadensersatz (§ 634 Nr. 4 BGB). Die Gemeinschaft beschloss, die Ansprüche gemeinsam geltend zu machen und beauftragte einen Rechtsanwalt.
ErgebnisDer Bauträger erkannte nach Klageerhebung seine Gewährleistungspflicht an und finanzierte die Sanierung. Die Gemeinschaft musste keine Sonderumlage erheben. Der Gesamtschaden betrug 135.000 Euro.
Gehen Sie bei Baumängeln in neuen Wohnanlagen sofort vor – die Gewährleistungsfrist beträgt nur fünf Jahre. Die Gemeinschaft kann gemeinsam gegen den Bauträger vorgehen.
3. Schimmel durch Baufehler – wer trägt die Kosten?
SachverhaltIn mehreren Wohnungen einer Anlage aus den 1990er-Jahren bildete sich Schimmel an den Außenwänden. Der Verwalter machte geltend, die Eigentümer lüfteten nicht ausreichend. Ein Sachverständigengutachten ergab jedoch, dass die Außenwände unzureichend gedämmt waren und Wärmebrücken aufwiesen, die Schimmelbildung bei normalem Wohnverhalten unvermeidbar machten.
Rechtliche BewertungDa die Ursache des Schimmels in einem Baumangel am Gemeinschaftseigentum (unzureichende Dämmung der Außenwände) lag, war die Gemeinschaft für die Sanierung verantwortlich. Die Kosten für die Beseitigung der Wärmebrücken und die Schimmelsanierung sind Kosten der Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums.
ErgebnisDie Gemeinschaft beschloss auf Antrag der betroffenen Eigentümer die Sanierung der Außenwände und die Schimmelbeseitigung. Die Kosten von 68.000 Euro wurden nach Miteigentumsanteilen auf alle Eigentümer verteilt.
Schimmel durch Baumängel am Gemeinschaftseigentum ist Sache der Gemeinschaft – nicht der betroffenen Eigentümer allein. Lassen Sie die Ursache sachverständig klären. Haben Sie Baumängel in Ihrer Wohnanlage festgestellt? Kontaktieren Sie uns für eine kostenfreie Ersteinschätzung.
5. Erfolgsaussichten
Gut, wenn Baumängel durch Sachverständigengutachten nachgewiesen werden können. Die Gemeinschaft ist berechtigt und verpflichtet, Mängelansprüche gegen den Bauträger geltend zu machen. Dieser Überblick stellt keine rechtliche Beratung im Einzelfall dar. Kontaktieren Sie uns für eine kostenfreie Ersteinschätzung Ihres WEG-Rechtsfalls.
Häufige Fragen
Wer ist für die Behebung von Baumängeln am Gemeinschaftseigentum zuständig?
Die Eigentümergemeinschaft muss die Instandsetzung beschließen und finanzieren. Sie ist zugleich berechtigt und verpflichtet, bestehende Mängelansprüche gegen den Bauträger geltend zu machen.
Wie werden Baumängel am Gemeinschaftseigentum nachgewiesen?
Grundlage ist in aller Regel ein Sachverständigengutachten, das den Mangel, seine Ursache und den erforderlichen Sanierungsumfang dokumentiert.