Bauliche Veränderungen und Sondernutzungsrechte – Ihre Rechte, die Rechtslage und was Sie erwarten können
Die WEG-Reform 2020 hat die Rechte einzelner Eigentümer bei baulichen Veränderungen erheblich gestärkt. Für bestimmte privilegierte Maßnahmen – Ladesäulen für E-Fahrzeuge, barrierefreier Umbau, Einbruchschutz, Glasfaseranschluss und seit 2024 auch Steckersolargeräte – besteht ein individueller Gestattungsanspruch. Für alle anderen baulichen Veränderungen entscheidet die Beschlussmehrheit über die Kostentragung. Wer unbefugt baulich verändert oder sich ein Sondernutzungsrecht anmaßt, riskiert Beseitigungs- bzw. Nichtigkeitsansprüche der übrigen Eigentümer.
1. Einschlägige Gesetze
§ 20 Abs. 1 WEG – Bauliche Veränderung
Bauliche Veränderungen sind Maßnahmen, die über die ordnungsgemäße Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen. Sie können durch einfachen Mehrheitsbeschluss beschlossen oder einem einzelnen Eigentümer gestattet werden. Ein Sondernutzungsrecht an Gemeinschaftseigentum kann durch einen solchen Beschluss nicht wirksam begründet werden – hierfür ist eine Vereinbarung aller Eigentümer erforderlich.
§ 20 Abs. 2 WEG – Privilegierte bauliche Veränderungen
Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen, dem Einbruchschutz dienen, oder der Anbindung an ein Hochgeschwindigkeitsnetz für die elektronische Kommunikation dienen. Seit dem 10. Oktober 2024 zählt auch die Errichtung einer Steckersolaranlage zu den privilegierten Maßnahmen. Über die Durchführung ist im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung zu beschließen; das Ob der Maßnahme steht nicht zur Disposition der Gemeinschaft.
§ 20 Abs. 4 WEG – Schranken baulicher Veränderungen
Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer gegenüber anderen ohne dessen Zustimmung unbillig benachteiligen, können nicht beschlossen und nicht verlangt werden. Diese Schranken gelten auch für privilegierte Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 WEG.
§ 21 Abs. 1 WEG – Kosten bei individueller Gestattung
Wird einem Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung gestattet oder verlangt er sie nach § 20 Abs. 2 WEG, trägt er die Kosten der Maßnahme; ihm gebühren im Gegenzug die Nutzungen.
§ 21 Abs. 2 WEG – Kosten bei qualifiziertem Beschluss
Wird eine bauliche Veränderung mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen bei gleichzeitig mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen, oder amortisieren sich die Kosten in angemessener Zeit, tragen alle Wohnungseigentümer die Kosten anteilig nach Miteigentumsanteilen; die Nutzungen stehen ihnen allen zu.
§ 21 Abs. 3 WEG – Kosten bei einfacher Mehrheit
Wird eine bauliche Veränderung mit einfacher Mehrheit beschlossen, ohne dass die Voraussetzungen des § 21 Abs. 2 WEG vorliegen, tragen nur die zustimmenden Wohnungseigentümer die Kosten anteilig nach Miteigentumsanteilen; auch die Nutzungen stehen nur ihnen zu.
§ 21 Abs. 4 WEG – Nachträglicher Beitritt
Ein Wohnungseigentümer, der zunächst nicht zur Nutzung berechtigt war, kann verlangen, dass ihm diese nach billigem Ermessen gegen einen angemessenen Ausgleich gestattet wird.
§ 44 Abs. 1 S. 2 WEG – Beschlussersetzungsklage
Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung, kann das Gericht auf Klage eines Wohnungseigentümers den Beschluss selbst fassen (Beschlussersetzungsklage).
§ 45 WEG – Klagefrist
Die Anfechtungsklage gegen einen Beschluss muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. Nach Ablauf der Monatsfrist wird ein nicht angefochtener Beschluss bestandskräftig.
§ 23 Abs. 4 S. 1 WEG – Nichtige Beschlüsse
Ein Beschluss ist nichtig, wenn den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz fehlt oder er den Kernbereich der Rechte eines Wohnungseigentümers ohne dessen Zustimmung entzieht. Nichtigkeit kann ohne Frist geltend gemacht werden.
§ 24 Abs. 2 WEG – Einberufung auf Verlangen
Die Eigentümerversammlung ist auch dann einzuberufen, wenn dies in Textform unter Angabe von Zweck und Gründen von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird.
§ 195 BGB – Regelmäßige Verjährungsfrist
Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre. Sie beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis erlangt hat.
2. Wichtige Rechtsprechung
BGH, Urteil vom 09.02.2024 – V ZR 33/23: Schranke des § 20 Abs. 4 WEG bei privilegierter Maßnahme
Beschließen die Wohnungseigentümer die Durchführung oder Gestattung einer baulichen Veränderung, die ein Eigentümer unter Berufung auf § 20 Abs. 2 WEG verlangt, ist der Beschluss nur für ungültig zu erklären, wenn die Maßnahme entgegen § 20 Abs. 4 WEG die Wohnanlage grundlegend umgestaltet oder einen Eigentümer unbillig benachteiligt. Übliche Folgen einer privilegierten Maßnahme – etwa übliche optische Veränderungen oder übliche Nutzungseinschränkungen – begründen für sich genommen keine Unangemessenheit.
BGH, Urteil vom 09.02.2024 – V ZR 244/22: Barrierefreier Umbau als privilegierte Maßnahme
Der Bundesgerichtshof hat in einem Parallelverfahren zu V ZR 33/23 entschieden, dass der Einbau eines Aufzugs und die Errichtung einer erhöhten Terrasse mit Zufahrtsrampe zur Barrierereduzierung als privilegierte Maßnahme regelmäßig keine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage darstellen. Die Kosten der Maßnahme sind für das Bestehen des Anspruchs grundsätzlich unerheblich.
BGH, Urteil vom 15.05.2020 – V ZR 64/19: Nachträgliche Genehmigung eigenmächtiger baulicher Veränderungen
Haben Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums eigenmächtig vorgenommen, können die übrigen Eigentümer diese nachträglich genehmigen – auch unter der Auflage, dass die bauwilligen Eigentümer sämtliche Errichtungskosten und Folgekosten der Maßnahme tragen. Unerwartet auftretende Folgekosten dürfen dabei nicht den Eigentümern auferlegt werden, die der Maßnahme nur unter dieser Kostenregelung zugestimmt haben.
BGH, Beschluss vom 20.09.2000 – V ZB 58/99: Kein Sondernutzungsrecht durch Mehrheitsbeschluss
Ein Sondernutzungsrecht an Gemeinschaftseigentum kann nicht durch einen bestandskräftig gewordenen Mehrheitsbeschluss begründet werden, sondern nur durch eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer. Fehlt eine solche Vereinbarung oder eine entsprechende Öffnungsklausel, ist ein Beschluss, der einem Eigentümer ein exklusives Nutzungsrecht einräumt, mangels Beschlusskompetenz nichtig.
3. Typische Streitfälle
Typische Streitfälle
Gemeinschaft verweigert die Gestattung einer privilegierten Maßnahme oder knüpft sie an unzumutbare Auflagen; Kosten einer nur einfach beschlossenen Maßnahme werden fehlerhaft auf alle Eigentümer umgelegt; bauliche Veränderung wird als grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage eingestuft; unbefugter Umbau ohne Beschluss oder Gestattung; Beschluss räumt einem Eigentümer ein Sondernutzungsrecht ein, ohne dass eine Vereinbarung aller Eigentümer vorliegt.
4. Fallbeispiele aus der Praxis
1. Ladesäule verweigert – Weg zur Beschlussersetzungsklage
SachverhaltHerr E. besaß einen Tiefgaragenstellplatz und beantragte schriftlich mit Fristsetzung die Gestattung einer Wallbox. Die Mehrheit lehnte den Antrag mit Verweis auf Kosten und Belastung der Elektroanlage vollständig ab.
Rechtliche BewertungFür privilegierte Maßnahmen wie Ladeinfrastruktur besteht ein individueller Gestattungsanspruch, den die Gemeinschaft nicht durch Mehrheitsbeschluss verweigern darf. Zu beschließen ist allenfalls, wie die Maßnahme durchgeführt wird.
ErgebnisDa die Gemeinschaft die Gestattung dem Grunde nach verweigerte, kam eine Beschlussersetzungsklage in Betracht, mit der das Gericht den erforderlichen Beschluss selbst fassen kann.
In vergleichbaren Konstellationen ist die vollständige Verweigerung einer privilegierten Maßnahme rechtlich angreifbar. Ob eine Beschlussersetzungsklage im Einzelfall der richtige Weg ist, sollte ein Anwalt einschätzen.
2. Fehlerhafte Kostenverteilung bei einfacher Mehrheit
SachverhaltDie Eigentümerversammlung beschloss eine Balkonüberdachung mit einfacher Mehrheit. Der Verwalter legte die Kosten anschließend auf alle Eigentümer um, auch auf diejenigen, die gegen die Maßnahme gestimmt hatten.
Rechtliche BewertungBei einfacher Mehrheit dürfen die Kosten grundsätzlich nur den zustimmenden Eigentümern auferlegt werden. Eine Umlage auf alle Eigentümer setzt entweder eine qualifizierte Mehrheit oder eine Amortisation der Kosten voraus.
ErgebnisDie Kostenumlage auf alle Eigentümer war mit dem gefassten Beschluss nicht vereinbar.
Bei Kostenumlagen lohnt sich ein genauer Abgleich zwischen Beschlussmehrheit und tatsächlicher Kostenverteilung. Innerhalb der Monatsfrist kann ein fehlerhafter Beschluss angefochten werden; danach hilft nur noch eine anwaltliche Einzelfallprüfung.
3. Sondernutzungsrecht durch Beschluss – nichtig
SachverhaltDie Eigentümerversammlung beschloss mit Mehrheit, einem Eigentümer das exklusive Nutzungsrecht am Garten vor seiner Erdgeschosswohnung einzuräumen, ohne dass die Teilungserklärung eine entsprechende Öffnungsklausel enthielt.
Rechtliche BewertungSondernutzungsrechte können nicht durch Mehrheitsbeschluss begründet werden. Sie erfordern eine Vereinbarung aller Eigentümer, etwa in der Teilungserklärung oder durch eine notarielle Nachtragsvereinbarung.
ErgebnisDer Beschluss war mangels Beschlusskompetenz nichtig; der Garten stand weiterhin allen Eigentümern zur gemeinschaftlichen Nutzung offen.
Nichtige Beschlüsse können ohne Frist angegriffen werden. Ob im konkreten Fall tatsächlich Nichtigkeit vorliegt, sollte anwaltlich geprüft werden.
5. Erfolgsaussichten
Seit der WEG-Reform 2020 haben Eigentümer für privilegierte Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 WEG einen einklagbaren Gestattungsanspruch, der zuletzt durch die BGH-Entscheidungen V ZR 33/23 und V ZR 244/22 präzisiert wurde: Übliche Folgen einer privilegierten Maßnahme rechtfertigen keine Verweigerung. Bei allgemeinen baulichen Veränderungen bleibt die Beschlussmehrheit entscheidend für die Kostentragung nach § 21 WEG. Unverändert gilt: Sondernutzungsrechte lassen sich nur durch Vereinbarung aller Eigentümer begründen, nicht durch Mehrheitsbeschluss.
Häufige Fragen
Habe ich einen Anspruch auf Genehmigung einer Wallbox oder Ladesäule?
Für Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge besteht seit der WEG-Reform 2020 grundsätzlich ein gesetzlicher Gestattungsanspruch nach § 20 Abs. 2 WEG. Die Gemeinschaft kann die Zustimmung dem Grunde nach nicht verweigern, darf aber über die konkrete Durchführung mitbestimmen.
Muss ich für eine privilegierte Maßnahme die Kosten allein tragen?
In der Regel ja: Wer eine privilegierte Maßnahme nach § 20 Abs. 2 WEG verlangt, trägt grundsätzlich die Kosten dafür selbst und erhält im Gegenzug die alleinige Nutzung.
Kann ein Sondernutzungsrecht formlos durch Beschluss begründet werden?
Nein. Ein Sondernutzungsrecht kann grundsätzlich nicht durch einfachen Mehrheitsbeschluss wirksam begründet werden – hierfür ist eine Vereinbarung aller Eigentümer erforderlich, etwa in der Teilungserklärung.
Was passiert, wenn ich ohne Genehmigung baulich verändert habe?
Ohne Beschluss oder Gestattung besteht grundsätzlich ein Beseitigungsanspruch der übrigen Eigentümer. Die Gemeinschaft kann die Veränderung aber auch nachträglich genehmigen, etwa unter der Auflage, dass Sie sämtliche Kosten und Folgekosten tragen. Ob eine nachträgliche Genehmigung im Einzelfall realistisch ist, klärt ein Anwalt.